Стефания Невская, Иван Сальников

Два события на рынке коммерческой недвижимости в первую рабочую неделю года

В разгар финансового кризиса на офисном рынке аренды начали набирать популярность старые административные здания (так называемый класс D). Причем, как и в суперсовременных бизнес-центрах, арендные ставки в памятниках советской эпохи тоже ползут вниз. Демпинг или закономерная реакция рынка? Попробуем разобраться и понять произошедшие события...

Дешево и мило

Дамир Дусаев, вице-президент по недвижимости и строительству ГК «Самарский Деловой Мир», сообщил, что цена аренды в Самарском Доме печати составляет от 300 до 500 руб./кв. м (большая часть Самарского Дома печати, история которого превышает 45 лет, была приобретена группой «Самарский Деловой Мир» летом 2008 года).

Учитывая хорошее месторасположение на удобной транспортной развязке и немаленькую парковку, предложение можно считать более чем демократичным.

По свидетельству Игоря Рязанова, финансового директора БЦ «Информатика», до кризиса площади Дома печати сдавались по 400-450 руб. за кв. м. Он считает, что 300 руб./кв. м — это адекватная цена в сегодняшних условиях. «Здание старое, перекрытия в нем деревянные, и оно само по себе является ненадежным с точки зрения пожароопасности, - рассуждает Игорь Рязанов. — Реанимировать этот старый объект уже сложно, реконструировать — чересчур дорого и бессмысленно. К тому же наверняка все маленькие помещения с телефонами и с хорошей отделкой уже сданы, и остались лишь крупные офисы без телефонов, для которых 300руб. — вполне приемлемо».

Аналогичного мнения придерживается и Вячеслав Рассказов, директор УК «Витязь»: «Эту цену нельзя назвать демпинговой - представьте себе, сколько затрат должен будет понести арендатор на ремонт и техническое оснащение офиса».

Назад в 90-е

Еще один объект, который «рвет» планки низких арендных ставок, находится в Юнгородке, на территории авиационного завода. 4-этажное административное здание на ул. Псковской, 38 брокер «ММ-Консалт» сдает по цене от 250 до 350 руб./кв. м без коммунальных платежей. Но здесь собственник предлагает помещения с чистовой отделкой (выполнен капитальный ремонт), с Интернетом и телефонией. В аренду сдаются площади от 15 кв. м. Снижение ставок произошло и на этом объекте - осенью здесь предлагались помещения по цене до 450 руб./кв. м. Сегодня первый и второй этажи можно занять по ставке 350 руб./кв. м, третий — по 300 руб., четвертый — по 250 руб.

Эти ставки также оцениваются экспертами «НРН» на уровне адекватных — цена снижена за значительную удаленность от центра города.

Но бьет все рекорды новый (!) офисный центр «КБАС» от ЗАО «Финансовая компания «Жигули». В 6-этажном объекте класса В, расположенном в Кировском районе Самары - на Смышляевском шоссе, можно арендовать офис площадью от 17 кв. м по цене всего лишь 100 руб./кв. м (включая НДС). Коммунальные услуги обходятся в 25 руб./кв. м. В здании площадью более 10585 кв. м сделан капитальный ремонт, имеются парковка на 250 машиномест, телефонная связь и Интернет, присутствует клининговый оператор. По словам сотрудников девелопера, объект был сдан в декабре и уже заполнен почти на треть.

Эксперты «НРН» тем не менее сомневаются в успешности данного проекта. «В Москве бизнес-центры за МКАД находят своего арендатора, потому что в самом городе уже просто не хватает мест для БЦ, -говорит Вячеслав Рассказов. — Но Самара в ближайшие несколько лет может пока и не задумываться о дефиците офисных площадей в черте города. Если бы не кризис, кто бы поехал в эту Зубчаниновку?»

Действительно, недостатка офисных площадей в Самаре даже до кризиса никто не прогнозировал. На один только 2008 год самарскими девелоперами были заявлены к сдаче 35 бизнес-центров общей площадью 309758 кв. м. Фактически из них были открыты только два - МФК «7 Агепие» и БЦ «Волна». Конечно, они не были заполнены даже на 70%. Все остальные проекты будут открыты уже в 2009-2010 гг. Но чтобы заполучить арендаторов в нестабильное для экономики время, девелоперы вынуждены будут снижать арендные ставки до минимума — чтобы найти платежеспособный спрос.
По прогнозам экспертов «НРН», в 2009 году девелоперам высококлассных объектов можно будет забыть о прибылях — заполнение бизнес-центра класса А хотя бы на 50% уже будет считаться хорошим показателем. Многим арендодателям придется работать если не в минус, то по меньшей мере «в ноль».

Попытки привлечь арендаторов в новые БЦ можно отслеживать, сравнивая цены в августовских и январских каталогах недвижимости. Так, БЦ «БЭЛ-Плаза» вместо цены в 1300 руб./кв. м теперь предлагает арендаторам помещения по 1050 руб./кв. м. В «Глобусе» и «Деловом мире», которые славились до кризиса ставками свыше 1000 руб./ кв. м, теперь можно найти предложения от 750 и 770 руб. «Капитал-Хаус», несмотря на свое престижное месторасположение, новизну и высокие технические характеристики, предлагает помещения по цене от 850 руб./кв. м. В «Региональном Деловом Центре» от ГК «ОБС» ставка аренды в начале осени предполагалась на уровне порядка полутора тысяч рублей за кв. м, но сегодня в БЦ сдаются помещения по цене от 500 руб., правда, с оговоркой - «от 500 кв. м».

Поменялась и политика девелоперов крупных БЦ — вместо сухих фраз «аренда возможна только этажами, от 100, 500, 1000 кв. м» теперь все чаще можно слышать ласковые слова: «Теперь мы сдаем и маленькие помещения». Так, в «Региональном Деловом Центре» уже в декабре предлагались помещения площадью от 23 кв. м, в ТОЦ «Вертикаль» - от 64 кв. м.